Haben Sie Ihre Betriebskostenabrechnung schon erhalten? Dann prüfen Sie unbedingt ob die Abrechnung richtig ist. 50 % der Nebenkostenabrechnungen sind falsch und müssen überhaupt nicht bezahlt werden!

Verspätete Abrechnung? Sie müssen NICHTS bezahlen

Schauen Sie neben dem Abrechnungszeitraum unbedingt auf das Datum an dem Ihnen die Nebenkostenabrechnung zugestellt wurde.

§ 286 Abs. 3 BGB besagt, dass offene Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen in einem Zeitraum von 30 Tagen nach Zustellung der Abrechnung zu bezahlen sind.

ABER: Hat der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig abgeschickt, dann geht er leer aus. Viele Wohnungsunternehmen sind sich dem bewusst, versuchen es aber trotzdem. Anders bei Privatvermietern. Diese kennen dieses Gesetz oft selbst nicht.

Denn der Vermieter hat nach § 566 Abs. 3 BGB nur ein Jahr Zeit, um die Betriebskostenabrechnung zu versenden.

Das bedeutet, die Abrechnung für 2020 muss bis zum 31.12.2021 bei Ihnen eingegangen sein. 

Eine Abrechnung für 2020, die nach dem 31.12.2021 eingeht, ist somit in der Regel ungültig.

Welche Ausnahmen gibt es?

  1. Sollten Sie Anspruch auf eine Rückerstattung aufgrund zu viel gezahlter Vorauszahlungen haben, muss diese trotz verspäteter Zustellung ausbezahlt werden.
  2. Kann der Vermieter beweisen, dass ihn kein Verschulden für die verspätete Zustellung trifft, ist die Nebenkostenabrechnung gültig. Die verschiedenen möglichen Ausnahmefälle sollten unbedingt von einem Rechtsanwalt überprüft werden.

Achtung! Die Zeit für den Widerspruch ist befristet

Die Nebenkostenabrechnung kam zu spät an oder Sie haben einen anderen Mangel in der Abrechnung entdeckt? Sie haben ein ganzes Jahr Zeit die einzelnen Kostenpositionen zu prüfen. Haben Sie den Eindruck, dass etwas nicht stimmen kann? Dann können Sie im ersten Schritt eine Belegeinsicht einfordern. 

Sollten Sie Fehler entdecken oder die Betriebskostenabrechnung kam nach der zulässigen Zeit bei Ihnen an? Dann müssen Sie innerhalb von 365 Tage nach Zustellung einen Widerspruch einlegen.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob die Abrechnung fehlerhaft ist oder zu spät ankam, dann kontaktieren Sie die Cyfire Mietrechtsexperten. 

Das kostenlose Musterschreiben der Cyfire nutzen

Das Cyfire Expertenteam rund um Rechtsanwalt Mirco Lehr hat ein Musteranschreiben für Sie vorbereitet. Mit diesem Anschreiben können Sie selbständig Widerspruch gegen eine inhaltlich falsche oder zu spät zugestellte Betriebskostenabrechnung einlegen. 

Bitte füllen Sie alle kursiv  geschriebenen Zeichen aus, bzw. löschen Sie nicht zutrefendes raus. Das Schreiben immer per Einschreiben senden.

Vorsicht Kündigungsgefahr: Sprechen Sie möglichst mit Ihrem Anwalt bevor Sie nicht oder nur zum Teil bezahlen. Wenn Sie unter Vorbehalt bezahlen, muss das auch im Verwendungszweck der Überweisung stehen.

Gerne unterstützt das Cyfire Mietrechtsteam Sie beim Anschreiben, der Prüfung der Nebenkostenabrechnung oder sobald die Frist abgelaufen ist und der Vermieter nicht reagiert hat. 

Kostenloses Musteranschreiben für den Widerspruch

Absender (Alle Mietparteien laut Mietvertrag)

Adresse

Empfänger / Vermieter

Adresse

Ort und Datum

Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2020 2021 vom Datum xx.xx.xxxx

Mietobjekt: Adresse: Adresse eingeben

Wohnungsnr: Nummer eingeben, falls vorhanden

Sehr geehrte Frau / Herr Name

hiermit erkläre ich meine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vom Datum, hier eingetroffen am Datum.

Die Einwendungen betreffen

  • die Betriebskostenabrechnung insgesamt, aufgrund zu später Zustellung. Die Abrechnungsfrist nach §556 BGB wurde nicht eingehalten
  • den Verteilerschlüssel
  • die Höhe der Kosten (ggfs sollten Sie erst Belegeinsicht einfordern)
  • falsche Anrechnung meiner Vorauszahlungen
  • bestimmte Kostenpunkte
  • Sonstiges: Grund hier eingeben

Dies begründe ich wie folgt

Hier bitte eine detaillierte Begründung. Bitte genaue Angaben. Z.B. wann die Betriebskostenabrechnung eingetroffen ist, falscher oder nicht genannter Umlageschlüssel, Kosten berechnet, die nicht berechnet werden dürfen (nicht umlagefähig), Rechenfehler, Aufschlüsselung wann Sie welche Vorauszahlungen getroffen haben usw. Bitte lassen Sie sich ggfs von Ihrem Anwalt helfen  

Ich bitte um Korrektur der Abrechnung. Bis zum Eingang der korrigierten Betriebskostenabrechnung werde ich den geforderten Betrag

  • nicht bezahlen
  • nur zum Teil bezahlen und zwar in Höhe von Betrag
  • nur unter Vorbehalt bezahlen

Ich erwarte die neue Abrechnung bis zum Datum (Frist 21 Tage)

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift

Das neue Nachweisgesetz verlangt, dass Arbeitnehmer über die wesentlichen Vertragsbedingungen bedeutend umfangreicher als bisher und schriftlich informiert werden müssen.

Was bedeutet Schriftform? Was ist der Unterschied zur Textform?

Zwischen Textform und Schriftform besteht ein deutlicher Unterschied. Textform bedeutet, dass ein Anliegen schriftlich verfasst werden muss. Hierbei ist es egal, ob dies per Brief, Fax oder E-Mail versandt wird. 

Bei der Schriftform ist ein persönlich unterschriebenes Dokument vorgeschrieben. Dieses muss persönlich ausgehändigt oder per Brief verschickt werden. Ein Dokument bei dem eine Signatur eingesetzt und dann gemailt wird, reicht nicht. Das Schriftstück muss tatsächlich von Hand unterschrieben werden.

Welche Inhalte sind zukünftig schriftlich zu dokumentieren?

Ergänzend zum bisherigen Nachweisgesetz sind zukünftig schriftlich zu dokumentieren:

  • vereinbarte Arbeitszeit
  • vereinbarte Pausenzeiten
  • eine Vereinbarung über die freie Wahl des Arbeitsortes (z.B. Remote-Work)
  • unter welchen Voraussetzungen Überstunden angeordnet werden können
  • Angaben zur Vergütung von Überstunden
  • genaue Aufgliederung des Entgelts inklusive Boni, Prämien, Sonderzahlungen, Zuschläge (z.B. für Wochenendarbeit, Arbeit nach 20 Uhr), Zulagen etc., getrennt und mit Fälligkeit der Auszahlung
  • Art der Auszahlung
  • Dauer der vereinbarten Probezeit
  • bei Schichtarbeit: das Schichtsystem, der Schicht-/Wechselrhythmus, die Voraussetzungen zur Möglichkeit der Schichtänderung
  • ein eventueller Anspruch auf vom Arbeitgeber gestellte Fortbildungen

Gilt das neue Nachweisgesetz auch für bestehende Arbeitsverträge?

Für Arbeitsverträge die bereits vor dem 1.August 2022 bestanden haben gilt:

Auf Aufforderung des Mitarbeiters muss der Arbeitgeber das Schriftstück mit den geforderten Angaben aushändigen.

Was gilt bei Änderungen eines bestehenden Vertrages?

Sobald wesentliche Vertragsbedingungen geändert werden, müssen diese nach dem neuen Nachweisgesetz am Tag an dem die Änderung wirksam wird, dem Arbeitnehmer schriftlich vorliegen. Ausgenommen sind lediglich Änderungen aufgrund gesetzlicher Vorschriften, Betriebsvereinbarungen oder Tarifverträgen.

Achtung: Änderung bei Aushilfen

Bisher waren vorübergehend eingestellte Aushilfen (bis zu einem Monat) von einer Nachweispflicht ausgeschlossen. Ab 1. August 2022 sind auch diese von der Nachweispflicht erfasst

Welche Änderungen gibt es bei Kündigungen?

Das neue Schriftformerfordernis betrifft auch die Kündigung. Hier muss sich auch der Arbeitnehmer an die Anforderungen halten. Zusätzlich muss die Kündigung die Kündigungsfrist und die Frist zur Erhebung der Kündigungsschutzklage enthalten.

Sollte also der Hinweis auf die Drei-Wochen-Frist fehlen, könnte dies einen Anspruch des Arbeitnehmers auf Schadensersatz auslösen, wenn er die Frist verstreichen ließ und er nicht auf diese Frist hingewiesen wurde. Es wird sich zeigen wie die Gerichte diese Konstellation werten werden.

Regelungen für Leiharbeiter durch das Nachweisgesetz

Der Entleiher ist verpflichtet, bei ihm beschäftigte Leiharbeitnehmer über einen frei werdenden Arbeitsplatz zu informieren.

Äußert ein Leiharbeiter nach einer Überlassung von mindestens sechs Monaten gegenüber dem Entleiher den Wunsch nach einem direkten Arbeitsvertrag, muss der Entleiher innerhalb eines Monats schriftlich und mit Begründung antworten.

Gilt das neue Nachweisgesetz auch für Praktikanten?

Hierzu findet sich in § 1 des Nachweisgesetzes

“Praktikanten, die gemäß § 22 Absatz 1 des Mindestlohngesetzes als Arbeitnehmer gelten, sind Arbeitnehmer im Sinne dieses Gesetzes.”

Welche Strafe gibt es für Arbeitgeber bei Verstoß gegen das Nachweisgesetz?

Bei nicht korrekter, nicht vollständiger oder nicht rechtzeitiger Umsetzung des neuen Nachweisgesetz können Arbeitgeber mit einem Bußgeld bis zu 2.000,00 Euro belangt werden.

Was sollten Arbeitgeber jetzt unbedingt tun?

  1. diese Information an alle Mitarbeiter Ihres Unternehmens, die mit der Ausstellung von Arbeitsverträgen oder der Kündigung von Mitarbeitern zu tun haben senden
  2. Prozesse im Unternehmen umstellen, so dass Arbeitsverträge handschriftlich unterschrieben und persönlich übergeben oder per Post verschickt werden
  3. alle Arbeitsverträge um o.g. Punkte ergänzen. Besser und sicherer wäre es, die Vorlagen zu den Arbeitsverträgen rechtssicher anpassen lassen und auf alle Vorgaben überprüfen lassen 

Die Arbeitsrechtsexperten der Cyfire erstellen individuelle Musterverträge für Ihr Unternehmen oder überprüfen und ergänzen Ihre Verträge.

An einem individuellen Mustervertrag können Sie sich zukünftig orientieren und vermeiden Fehler die viel Geld kosten werden.

Kontaktieren Sie uns jetzt: Kurze Notiz im Kontaktformular und wir melden uns bei Ihnen!

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